Рынок недвижимости Дубая перегрет?

Рынок недвижимости Дубая

Рынок недвижимости Дубая отличается от рынков старого света более высокой динамикой развития. За 50 лет существования страны он прошёл путь, который другие рынки недвижимости проходили веками. Скорость развития Дубая напоминает Нью-Йорк 50-х и Гонконг 90-х: в год строится столько небоскрёбов, сколько не строилось за предыдущие 10 лет. При этом рынок недвижимости в Дубае большей частью инвестиционный. Здесь исторически больше инвесторов, чем конечных пользователей, это диктует особенность экономики города и страны в целом. Экономика построена на экспатах, которых в составе населения около 90%, и им нужна в основном арендная недвижимость, а не собственная. При этом рынок недвижимости очень разнообразен: предлагаются как недорогие апартаменты, так и пентхаусы люкс класса, бюджетные таунхаусы и элитные виллы на берегу моря, заметную часть рынка занимает также коммерческая недвижимость и офисы. Ввиду столь высокой динамики рынок Дубая подвержен колебаниям, которые беспокоят инвесторов, из-за чего в медиаполе постоянно появляются заявления о перегретости рынка. Насколько эти заявления оправданы мы и разберём сегодня.

Признаки перегрева рынка недвижимости 

Перегретый рынок недвижимости характеризуется несколькими ключевыми признаками. Вот некоторые из них:

1. Быстрое и значительное повышение цен на жилье

Недвижимость в Дубае растёт постоянно, но говорить о быстром и значительном повышении цен не приходится. Цены растут планомерно, на 5%-10% в год, при этом стоит учитывать зонирование и разделение на категории недвижимости. Есть бюджетные районы, например, Sport City, Production City, Dubailand Residence Complex, International City, где цены на жильё почти не растут, а есть популярные Downtown и Dubai Marina, где каждые несколько месяцев представляют новые, всё более впечатляющие проекты, поднимающие общую стоимость локации и окружения.

Такие драйверы роста, как открытие метро или какой-либо достопримечательности поблизости, также влияют на рост стоимости недвижимости, но не всегда это линейная и чётко прослеживаемая зависимость. Тем более, что в Дубае такое количество достопримечательностей, новую не всегда легко сразу заметить!   

2. Высокий коэффициент цены к доходу

Это коэффициент, который показывает соотношение средней цены жилья к среднему доходу домохозяйства. Если этот коэффициент значительно выше исторических норм, это может быть признаком перегрева. Опять же, не совсем корректный для Дубая показатель, так как среди владельцев недвижимости преобладают иностранные инвесторы, а не местные жители. Инвесторы могут как жить и заниматься бизнесом в Дубае, так и не находиться в нём вообще, действуя через посредников. Но даже если рассматривать только тех владельцев, что присутствуют в Дубае, их уровень дохода настолько высок, что зачастую они могут в любой момент приобрести ещё пару объектов недвижимости в свой портфель инвестиций, если посчитают это выгодным вложением. Даже те арендаторы, что проживают на съёмном жилье, порой могут себе легко позволить купить собственную недвижимость, просто в другом районе и другого уровня качества. Например, стоимость годовой аренды большой 3-комнатной квартиры на Дубай Марине может доходить до 300-400 тыс. дирхам в год, тогда как за эти деньги можно купить студию в том же International City и сдавать её по рыночной цене каким-нибудь рабочим местного производства...

Учитывая, что покупают недвижимость в Дубае люди со всего света, имеющие достаточно высокий уровень дохода, проблема стоимости объектов не стоит так остро, как на закрытых локальных рынках, отсюда и описанный признак не имеет сильного влияния на состояние рынка.    

 

3. Увеличение объема ипотечного кредитования

Рост количества и объема выдаваемых ипотечных кредитов, особенно если многие заемщики берут кредиты на максимальные суммы или на условиях, которые они могут не выдержать при изменении экономической ситуации, является важным признаком перегретости рынка недвижимости. Ипотечное кредитование в Дубае доступно как резидентам, так и иностранцам, подтвердившим свой доход официальными банковскими выписками. 

Количество ипотечных кредитов, выданных за 2023 год, составило 33700, что на 41% больше, чем за 2022 год, но при этом объём выданных средств сократился на 7% до 125 миллиардов дирхам. То есть средний размер кредита снизился с 5,6млн. дирхам до 3,7млн. Это как раз говорит о здоровом росте банковского сектора, отвечающем требованиям рынка, и его своевременном форматировании. Вместо раздувания объёмов кредитов рынок наоборот их сократил.  

4. Спекуляции на рынке

Рост числа покупателей, которые приобретают недвижимость исключительно с целью перепродажи или аренды, а не для собственного проживания.

Да, в пик продаж недвижимости в конце 2022 года многие инвесторы заходили на рынок с одной целью - быстро заработать денег на флиппинге и выйти из рынка. Кто-то успел, но большинство нет. Рынок пережил период резкого роста и задержался на достигнутых позициях, позволяя цены догнать реальную стоимость объектов. Не рассчитавшие силы инвесторы выходили из сделок ничего не заработав или даже с минусом на счету. На данный момент (середина 2024 года) рынок стабилизировался, объём спекулятивных сделок вернулся к минимуму и большинство инвесторов заходят на рынок с классическими стратегиями: купить на старте продаж и перепродать на стадии готового объекта либо вовсе не перепродавать, а сдавать в аренду и получать расчётные 8% годовой доходности.

Ряд застройщиков довольно оперативно отреагировали на корректировку рынка и предложили рассрочки с гарантированной доходностью под те самые 8% годовых. Схема работает только на первого покупателя в течение всего срока строительства, то есть перепродавать объект с гарантированной доходностью становится невыгодно и спекулятивная составляющая сделок сходит на нет.

 

5. Снижение доступности жилья

Если для большинства населения покупка жилья становится недоступной из-за высоких цен, это может свидетельствовать о перегреве рынка.

Опять же, покупатель в Дубае - международный. Так было десять лет назад, так есть и так скорее всего будет ближайшие десять лет точно. Доступность жилья в Дубае для международного покупателя диктуется в первую очередь состоянием экономики его города и страны, а мотивация купить что-то в Дубае тем больше усиливается, чем менее стабильна политическая и экономическая обстановка на родине инвестора. Дубай стал тихой гаванью с хорошей доходностью для капиталов со всего мира и инвесторы из неблагополучных регионов не преминули этим воспользоваться.

Диверсификация недвижимости в Дубае по районам и классам также улучшает показатели её доступности: если у вас не хватает денег на студию в Бурж Халифе, то должно хватить на однушку на Дубай Марине. Если не хватает, то вас ждёт просторная двушка в JVC или Arjan. Если вам нужно больше за те же деньги, то таунхаус в Дубай Хиллс 2 - ваш выбор. Дубай способен предложить недвижимость на любой вкус и кошелёк. Для более бюджетных вариантов можно заглянуть в соседнюю Шарджу или Аджман, там ещё более доступные варианты.

6. Рост строительства нового жилья

Значительное увеличение строительства новых объектов недвижимости, которое превышает текущий спрос на жилье. Здесь важное уточнение в конце - которое превышает спрос. В Дубае спрос на жильё постоянно растёт. В Дубай, привлечённый налоговыми льготами, переезжает крупный и средний бизнес из многих стран мира, за ним тянутся специалисты всех уровней достатка, под это требуется огромное количество жилья и инфраструктуры. 

Строящиеся на данный момент квадратные метры едва успевают покрывать потребности возрастающего населения. Новоприбывшие зачастую вынуждены селиться в шерингах по 2-4 человека на комнату, как по причине финансовой доступности, так и из-за отсутствия достаточного количества недорогих студий, способных разместить всех желающих. В сфере коммерческих площадей ситуация ещё более острая - нехватку офисов и ритейла отчётливо чувствует любой предприниматель, решивший открыть бизнес в Дубае. Доступных помещений нет вовсе, большинство переходят по переуступке за огромные деньги. 

Поэтому рост строительства нового жилья был очень желанным. Дубай продолжает привлекать экспатов: запускаются новые программы трудоустройства, открываются новые фризоны (не облагаемые налогом) для ведения бизнеса, ведётся повсеместное озеленение и строительство инфраструктуры. Туристический поток тоже возрастает благодаря непрестанному маркетингу Дубая как туристического рая. И всем приезжающим нужно жильё. Кому на неделю, кому на месяц, а кому и на постоянной основе. 

 

7. Падение доходности от аренды

Если доходность от аренды (отношение дохода от аренды к стоимости жилья) падает, это может быть признаком того, что цены на недвижимость сильно завышены.

По статистике за 2023 год средняя доходность аренды по Дубаю составляет 5,5% годовых. Эти данные учитывают недвижимость разного класса и разной стоимости, сданную на долгосрочной основе постоянным резидентам Дубая. Доходность курортной недвижимости выше и достигает 7%-9% в среднем благодаря повышенной стоимости краткосрочного периода и конкуренции с отелями. Объект недвижимости премиум класса в Дубае почти ничем не уступает хорошему пятизвёздочному резорту, предлагая арендаторам не только бассейн, лаундж зоны и спортплощадки, но и консьерж сервис от управляющей компании. 

По большинству новых проектов прогнозируемый уровень доходности составляет от 8% и более, поэтому застройщики в ряде случаев предлагают покупателям подписать договор на управление с гарантированной доходностью. В таких договорах фигурируют цифры 8% (Samana, Vincitore) и даже 10% (Dugasta), что явно показывает их уверенность в сохранении уровня доходности в ближайшие несколько лет.

 

8. Увеличение доли пустующего жилья

Рост количества пустующих квартир и домов может указывать на то, что предложения на рынке слишком много и спрос начинает снижаться.

Процент сданного жилья в Дубае испытывает сезонность. Так, летом процент заполненности курортной недвижимости может снижаться до 60%-70%, а зимой достигает 90%-95%. Но если говорить об обычной долгосрочной аренде в простых спальных районах, то проблема пустующего жилья решена правительством города достаточно изящно, а именно с помощью чековой системы оплаты и электронных договоров EJARI. Когда жильё сдаётся, арендатор обязан подписать электронный договор и внести чеки на весь период предстоящей аренды. Обычно это 4 чека в год с оплатой поквартально. Данная система защищает обе стороны: владелец не может самовольно и без причин расторгнуть договор и выселить жильца посреди года, но и тот не может внезапно покинуть жильё и не оплатить предстоящий период. Благодаря этому жильё не пустует даже в самый разгар лета, когда многие уезжают из Дубая в отпуск на месяц-два. Квартиры остаются сданными, оплата идёт.

 

9. Участие неопытных инвесторов

Привлечение на рынок большого числа новых и неопытных инвесторов, которые покупают недвижимость без достаточного анализа и понимания рисков.

Да, в 2022 году, в пик активности русскоязычных покупателей недвижимости, на рынке появилось немало новичков, не утруждавших себя взвешенной оценкой активов. Этот период хайпа вылился в массу импульсивных сделок и спекулятивный рост цен. С тех пор рынок стабилизировался, новички либо вышли с рынка с потерями, либо продолжают владеть новоприобретенными активами, от которых не могут избавиться. Текущий покупатель осторожный, опирается на опыт в том числе этой волны и оценивает каждую сделку по множеству аспектов: не только цена приобретения, но и ликвидность объекта, потенциал роста стоимости, доходность от аренды и т.д. 

 

10. Высокий уровень задолженности домохозяйств

Рост общего уровня задолженности населения, особенно связанного с ипотечным кредитованием, что делает рынок более уязвимым к экономическим потрясениям.

Это вообще не про Дубай. Доходы населения здесь достаточно высоки, чтобы оно испытывало трудности с погашением кредитных обязательств. Да, единичные случаи бывают, но о массовости подобного явления говорить не приходится. 

Вывод: перегрет ли рынок недвижимости Дубая или нет?

В 2024 году рынок недвижимости Дубая возвращается к стабильной фазе.

• Рост цен продолжается, но не резкий и не по всем объектам.
• Соотношение цены объектов к доходу жителей почти не влияет на состояние рынка, так как на нём превалирует международный инвестор, имеющий доходы за пределами страны.
• Объёмы ипотечного кредитования пропорциональны спросу, при этом средний размер кредита сильно снизился
• Спекуляция на рынке сходит на нет, с ним работают более классические инвесторы, планирующие на 5-10 лет вперёд
• Доступность жилья высокая благодаря разделению на районы со значительными различиями в цене
• Новые объекты строятся, но спрос также активно растёт в связи с увеличением населения Дубая   
• Доходность от аренды сохраняется на уровне 6% и более, по ряду объектов предлагается гарантированная доходность до 10% годовых
• Доля пустующего жилья невысока благодаря электронным договорам аренды и чековой системе оплат
• Неопытные инвесторы схлынули после хайпа 2022 года
• Задолженность по ипотечным кредитам на низком уровне

Получается, что ни один пункт не подтверждает перегретость рынка недвижимости Дубая...

Видео: рынок Дубая перегрет?

< Предыдущая		Следующая >